Juros altos e terrenos caros dizem que não. Pico histórico de desempenho e escassez de produtos novos dizem que sim. O que prevalece?

O tema dominou boa parte das conversas no Hotel Trends Conference deste ano, e a pergunta que ficou no ar foi direta: estamos diante do início de um novo ciclo de desenvolvimento hoteleiro no Brasil? Há sinais nos dois sentidos. De um lado, juros ainda elevados, escassez de funding competitivo e um custo de implantação que só cresce, o INCC acumula alta real de 125% desde 2014. De outro, o setor opera no seu pico histórico de desempenho em valores reais, com boa parte do parque hoteleiro antigo e carente de reforma. A resposta não é um sim ou não genérico, depende de onde, de quem e de quando você decide construir.

O lado que não ajuda

Comecemos pelo que joga contra. Os juros altos e a escassez de funding competitivo no país encarecem qualquer estruturação de capital. Os terrenos nas praças mais disputadas seguem caros, e o custo de implantação não para de subir: o INCC acumulou 125% de alta real desde 2014. À frente, a conta tende a ficar mais pesada. O mercado já precifica aumento da carga tributária do setor, com a reforma tributária, e pressão adicional sobre os custos operacionais, o que pode comprimir margens. Nenhum desses fatores é hipótese: todos já deveriam estar nas contas de qualquer projeto em estruturação.

Por que o timing pode ser agora?

Do outro lado da conta, a hotelaria brasileira opera no seu pico histórico de desempenho em valores reais. Boa parte do parque hoteleiro é antiga e carente de reforma. Não por acaso, produtos novos costumam abrir com upside de até 20% de receita sobre os concorrentes mais “cansados” na mesma praça. O pipeline de hotéis em desenvolvimento é pequeno, inferior a 1% ao ano, o que tende a valorizar os ativos que já operam nos próximos anos.

Vale lembrar: o tempo médio de um desenvolvimento hoteleiro no Brasil chega a 5 anos, do terreno à inauguração. Quem decide hoje não está mirando o Brasil de agora, mas sim o país da próxima década. E a leitura não pode ser só macroeconômica: é preciso olhar também a carência de produtos em praças específicas. O Brasil é um país continental, e nem toda região caminha no ritmo da economia nacional, com destaque para regiões puxadas por agronegócio e novas fronteiras econômicas no Centro-Oeste e no Norte, além do turismo no Nordeste. Não por acaso, são justamente essas regiões que hoje têm o crédito incentivado mais competitivo: linhas como FNE, FNO e FCO chegam a oferecer taxas de um dígito e prazos de amortização de até 20 anos para projetos hoteleiros, um custo de capital que hoje não existe fora delas.

Onde estão as oportunidades

Sim, o mercado será seletivo daqui para frente. Por isso, é fundamental estruturar bons projetos, com parceiros relevantes e estudos bem fundamentados. Alguns destaques do que já se desenha:

• Seguem performando bem, e a maioria dos produtos em operação carece de reinvestimento. Há espaço para novas marcas, com estrutura de lazer relevante. Tematização é tendência;
• O pipeline comprado de hotéis de luxo já é interessante, puxado sobretudo por branded residences. Vem por aí um novo ciclo de hotéis emblemáticos em construção;
• Lifestyle. Ainda subaproveitado no Brasil. Temos poucos hotéis desse conceito, especialmente nas capitais mais pujantes do país;
• Hotéis de aeroporto. Tema comentado no Hotel Trends Conference, os aeroportos brasileiros vêm recebendo investimento relevante em expansão desde o ciclo de concessões, e a demanda de passageiros segue em trajetória de crescimento;
• Compra e reposicionamento. Em um momento de capital caro para greenfield, comprar hotéis existentes e reposicionar ativos em operação pode ser um caminho mais rápido, e mais barato, para capturar valor.

Quem vai construir os hotéis do novo ciclo?

Falta responder à pergunta mais prática: quem vai construir esses hotéis? O mercado de parceiros é pulverizado. Investidores institucionais e profissionais tendem a concentrar capital nas grandes capitais, em ativos mais sofisticados. Já os produtos econômicos e midmarket ganham capilaridade em cidades de médio porte, inclusive com espaço para um reaquecimento do condo-hotel, caso o ciclo de juros continue caindo. Na prática, o parceiro ideal muitas vezes está mais perto do que se imagina: geralmente investe quem conhece a região e acredita no destino, na própria cidade ou estado. Os fundos imobiliários, vale registrar, ainda não são um instrumento maduro para greenfield no setor.

Não, não estamos diante de um novo ciclo de intensificação de projetos e o volume de novos empreendimentos não deve disparar tão cedo. Mas sim, há oportunidades reais, desde que bem estruturadas. É nos momentos de abundância que o risco de superoferta cresce, e é nos momentos mais modestos, como o atual, que as boas oportunidades costumam aparecer.

O próximo ciclo não vai recompensar quem correr primeiro. Vai recompensar quem escolher melhor.

Para se aprofundar no tema, conheça o livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, de Pedro Cypriano (Editora SENAC).

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