Nos últimos anos, o setor hoteleiro brasileiro tem enfrentado desafios significativos, desde oscilações na demanda até pressões inflacionárias que impactam os custos operacionais. No entanto, uma estratégia pode garantir resultados superiores à média do mercado: o Asset Management. Hotéis que contam com esse modelo de gestão, como clientes da Noctua Advisory, têm apresentado desempenhos financeiros notáveis, com crescimento de receita e margem operacional mais eficiente e acima da média.

A origem do Condo-Hotel

O modelo de Condo-Hotel surgiu no Brasil como solução de funding para viabilizar novos empreendimentos hoteleiros, uma vez que o setor financeiro tradicional não oferecia condições de crédito adequadas para o desenvolvimento desses projetos. Incorporadores passaram a vender unidades hoteleiras individuais para investidores, estruturando um modelo no qual os proprietários das unidades recebessem participação nos resultados da operação.

No entanto, a maioria desses investidores não possuía experiência em gestão hoteleira, o que levou à necessidade de estabelecer uma estrutura profissional que assegurasse eficiência operacional e rentabilidade. É nesse contexto que a figura do Asset Management ganha maior relevância no país, buscando garantir que a administração do empreendimento esteja alinhada aos interesses dos investidores e otimize os resultados financeiros.

Esse trabalho foi amplamente apoiado pelas operadoras hoteleiras, que passaram a enfrentar desgastes nas relações com investidores devido à falta de entendimento e, principalmente, às divergências de expectativas sobre o desempenho dos empreendimentos.

A hotelaria como negócio

A hotelaria precisa ser gerida com a mesma disciplina e profissionalismo de qualquer outro negócio de alto desempenho. No passado, muitos hotéis eram administrados com uma abordagem mais intuitiva, mas o aumento da concorrência e a complexidade do setor exigem uma gestão cada vez mais técnica e estratégica.

Como qualquer outro negócio de alto valor, a hotelaria exige uma abordagem estruturada, baseada em dados, planejamento estratégico e controle rigoroso de custos e receitas. O setor enfrenta desafios constantes, desde oscilações na demanda até a evolução das expectativas dos clientes, tornando essencial o aprofundamento em temas como rentabilidade, valuation, precificação, eficiência operacional e qualidade.

Sem uma gestão profissionalizada, o risco de perda de competitividade e desperdício de oportunidades de crescimento é enorme.

Apenas com conhecimento sólido e decisões bem fundamentadas os hotéis poderão se consolidar como negócios rentáveis e sustentáveis no longo prazo.

O que é Asset Management na hotelaria?

O Asset Management no setor hoteleiro é a gestão estratégica dos ativos, garantindo que as operações estejam alinhadas aos interesses dos investidores proprietários. O Asset Manager atua como um facilitador entre a administração do hotel e os investidores, buscando maximizar a rentabilidade e o valor patrimonial. Diferente da simples gestão operacional, essa abordagem traz eficiência e visão de longo prazo, resultando em desempenhos financeiros superiores quando comparados a hotéis sem esse modelo de gestão.

Os cases de sucesso da Noctua: hotel midscale e hotel econômico

Os números dos dois hotéis assessorados pela Noctua demonstram, na prática, os impactos positivos do Asset Management:

• Crescimento na receita (comparação 2023 versus 2024): +11% no Midscale, +46% no Econômico, enquanto a média do mercado foi de 9 – 10%.
• GOP (Resultado Operacional Bruto): 49% no Midscale e 57% no Econômico, enquanto a média do mercado é de 34%.

Melhoria no GOP: Estratégias Implementadas

A melhoria do GOP nos hotéis analisados foi resultado de ações estratégicas. Entre elas, destacam-se a otimização dos custos operacionais, a renegociação de contratos com fornecedores, o ajuste fino na estrutura de pessoal para ganhos de eficiência e a implementação de processos mais rigorosos de controle de despesas. Na prática, o objetivo é estimular a operadora a explorar novas oportunidades e trazer soluções para aprimorar a performance.

Melhoria na Receita: Estratégias Implementadas

Os resultados refletem a implementação de estratégias avançadas de precificação, otimização de canais de distribuição e segmentação de mercado, alavancadas pela presença ativa de um Asset Manager conhecedor da metodologia e do mercado. A adoção de análises dinâmicas de demanda permitiu ajustes ágeis nas tarifas, enquanto a diversificação de canais maximizou a exposição dos hotéis para diferentes perfis de hóspedes.

Além disso, a reestruturação do mix de clientes possibilitou um maior equilíbrio entre segmentos de lazer e corporativo, garantindo ocupação consistente em períodos de baixa demanda. Combinadas, essas ações impulsionaram a receita bruta e aumentaram a rentabilidade dos empreendimentos. Essas iniciativas foram fundamentais para elevar a margem operacional e garantir um desempenho acima da média do mercado.

Por que o Asset Management é um diferencial competitivo?

A hotelaria brasileira ainda está em fase de amadurecimento para a contratação do Asset Management. Muitas vezes, falta conhecimento ou mindset sobre a importância da atividade, mas os resultados indicam que essa é uma ferramenta ou serviço essencial. Em um cenário no qual os custos operacionais aumentam de forma agressiva e as oportunidades de crescimento de receita são mais limitadas, a gestão eficiente dos ativos torna-se essencial para garantir maior rentabilidade e valorização do investimento.

Para que mais hotéis aproveitem os benefícios do Asset Management, é necessário superar desafios como:

• Investidores não qualificados precisam reconhecer suas limitações: É fundamental entender que não são experts o suficiente para debater e argumentar sobre temas técnicos com os operadores. Muitos custos e despesas são difíceis de interpretar para quem não tem experiência na área.
• O mindset deve estar voltado para a geração e otimização de receita: A maximização da rentabilidade vem do crescimento da receita e não apenas da redução de custos.
• A cultura da gestão operacional precisa ser focada no investidor e no retorno do capital investido: É necessária uma maior integração entre operadoras e proprietários para alinhar expectativas e metas.

Conclusão

Os hotéis que adotam esse modelo de gestão estão um passo à frente, garantindo eficiência, rentabilidade e sustentabilidade financeira.

Olhando para o futuro, é evidente que o Asset Management deve se tornar um padrão na gestão hoteleira brasileira. Os cases da Noctua mostram que essa abordagem não é apenas um diferencial, mas uma necessidade para aqueles que buscam maximizar o retorno sobre investimento e manter operações saudáveis e competitivas.

Para investidores e operadores hoteleiros, a mensagem é clara: o futuro da hotelaria pertence aos que sabem gerir seus ativos com inteligência, estratégia e foco no longo prazo.

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