No 29º episódio do Hotel Trends, recebemos o Tadeu Avallone, diretor da Accor, para discutir o estágio do ciclo hoteleiro no Brasil e como poderíamos buscar a valorização patrimonial dos hotéis. E nosso convidado foi categórico: “A renovação dos empreendimentos no país pode trazer receitas incrementais expressivas”.

O conteúdo completo debatido pode ser conferido nos seguintes canais abaixo:

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Pessoalmente, tanto concordo com o Tadeu que resolvi escrever este artigo explicando a lógica do porquê a renovação pode mudar o patamar de performance e valor do parque hoteleiro.

E diria que os ganhos incrementais de receita podem até superar 20% em casos de reinvestimentos significativos.

 Primeiro, os fundamentos do porquê renovar:

1. Nossos hotéis já estão velhos, muitos com mais de 20 anos.
2. A cada 10 anos, hotéis necessitam reinvestimentos para manter-se modernos.
3. Sem “entregar mais”, continuar subindo a diária será mais difícil.
4. NPS (índice de qualidade) modesto é um sinal de atenção em diversos produtos.
5. Com o fim iminente do PERSE, precisamos de novos estímulos a receita.
6. Novos hotéis, em comparação com os antigos, têm performado muito melhor.

Adicionalmente, na pesquisa Orçamentos Hoteleiros 2025, realizada pela Noctua Advisory em parceria com o Hotelier News, dos 504 hotéis pesquisados, 50% disseram que reinvestirão em CapEx ao longo do ano. Logo, aqueles que não o fizerem podem perder vantagem competitiva.

Mas como entendemos a validade da renovação sob uma ótica financeira?

Primeiro, simulemos o potencial de resultados de um hotel em dois cenários, antes e depois da reforma, com base nas seguintes premissas:

• Produto | Hotel midscale, 200 UHs, com área de eventos para 350 pessoas;
• Reforma | R$ 50 mil por apartamento (incluindo área comum), investidos em 2 anos;
• Evolução de receita | 5% ao ano (hotel sem reforma) e 10% ao ano (hotel reformado), após o investimento;
• Valuation | Taxa de desconto de 15% e venda do ativo em 5 anos (cap rate de 10%).

Fonte: Simulações Noctua Advisory

Em grandes números, o hotel renovado conseguiu receitas 34,4% acima do cenário sem reforma, puxada pelo aumento de diária (+20%), de ocupação (+7,7%) e de novas receitas (+5,2%). Como as despesas não crescem na mesma proporção (+23,2%), a margem GOP saltou de 40% para 45%.

Agora, projetemos um fluxo de caixa de 5 anos para comparar a valorização do hotel após a reforma. Na sequência, apresentamos o VPL (Valor Presente Líquido) dos dois cenários, com base no GOP (Lucro Operacional Bruto) projetado para cada cenário e na venda do ativo ao final do quinto ano:

Fonte: Simulações Noctua Advisory

Fonte: Simulações Noctua Advisory

Como resultado, o hotel renovado tem uma valorização patrimonial de 45% em comparação com o cenário sem reforma.

Achou os parâmetros questionáveis? Se a reforma fosse de R$ 100 mil por apto, mantidas as demais premissas, a valorização ainda seria de 37%.

O aumento de receita também parece agressivo? Além da reforma em R$ 100 mil por apto, consideremos um aumento de receita de apenas 20%. Ainda assim, o valor patrimonial do hotel subiria 21%.

Não estou dizendo que todo e qualquer hotel tem potencial de valorização semelhante às simulações. Cada ativo e localização precisam ser estudados, mas é provável que você esteja deixando dinheiro na mesa por não acelerar as reformas do seu empreendimento.

Mais informações?

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